근저당권이 뭐길래? 아파트 매도 사례로 쉽게 정리 (채권최고액, 매도인 근저당)
부동산 등기부등본 볼 때 꼭 알아야 할 개념 3가지
최근 유명인의 아파트 매도 과정에서 17억 원대 근저당권이 설정됐다는 소식이 알려지며 관련 검색이 늘고 있습니다. 등기부등본을 볼 때마다 나오는 "근저당권", "채권최고액"이라는 용어, 오늘 확실하게 정리해 드립니다.
1. 근저당권, 개인끼리도 설정할 수 있을까?
근저당권은 "돈을 못 받으면 이 부동산을 처분해서라도 받아가겠다"는 권리를 미리 등기부에 기록해두는 담보 장치입니다. 보통은 은행이 대출을 내주면서 설정하지만, 법적으로는 개인 간에도 얼마든지 설정이 가능합니다. 채권자가 은행인지 개인인지만 다를 뿐, 구조는 완전히 같습니다.
집을 파는 사람(매도인)이 사는 사람(매수인)을 상대로 근저당을 설정하는 방식은 실무에서 '매도인 금융' 또는 '사인 간 근저당'이라고 불립니다. 매수인이 잔금을 한 번에 마련하기 어려울 때, 매도인이 사실상 그 돈을 빌려주는 셈이 되는 구조입니다. 실제로 2019년 12·16 부동산 대책으로 주택담보대출이 막혔을 당시에도 이런 방식이 자주 활용됐습니다.
근저당권 = 은행 전용 아님, 개인 간에도 설정 가능
매도인 근저당 = '매도인 금융', 대출 규제가 셀 때 자주 등장하는 방식
2. 소유권 먼저, 잔금은 나중에? 왜 순서를 바꿨을까
일반적인 부동산 거래는 "잔금을 다 치러야 등기(소유권)가 넘어간다"가 원칙입니다. 그런데 이번 사례처럼 잔금을 다 받기 전에 소유권을 먼저 넘기는 경우가 있는데, 여기엔 대부분 두 가지 이유가 겹칩니다.
- 재건축 조합원 지위 문제 — 재건축사업 시행자 지정 고시가 난 뒤에 소유권이 넘어가면, 매수인이 조합원 지위를 승계받지 못하고 현금청산 대상이 될 수 있습니다. 고시 전에 등기를 넘겨야 매수인이 조합원 지위를 유지할 수 있습니다.
- 기존 세입자의 계약 기간 — 집에 세입자가 살고 있고 전세 계약이 아직 남아있다면, 매수인이 당장 입주하거나 잔금을 완납하기 어렵습니다.
"조합원 지위는 지금 확보해야 하는데 세입자 때문에 잔금은 나중에 받아야 하는" 상황이 겹치면서, 소유권을 먼저 넘기고 미지급 잔금은 근저당으로 담보를 걸어두는 방식이 나오게 됩니다.
3. 채권최고액, 왜 실제 잔금보다 크게 잡을까
등기부등본에 적히는 근저당권 금액은 실제 빌려준(혹은 못 받은) 돈 그대로가 아니라 '채권최고액'이라는 개념으로 표시됩니다. 채권최고액은 원금뿐 아니라 앞으로 발생할 수 있는 이자, 연체 손해배상금, 법적 절차 비용까지 포함해 미리 잡아두는 한도액입니다.
실무에서는 통상 실제 채권(빌려준 돈)의 120~130% 수준으로 채권최고액을 설정하는 것이 관례입니다. 예를 들어 1억 원을 빌려줬다면 채권최고액은 1억 2천만 원 정도로 잡는 식이죠. 나중에 이자를 못 받거나 소송·경매 비용이 들 것을 미리 대비해 여유분을 얹어두는 것입니다.
채권최고액이 17.7억 원이고 통상 비율(120%)을 적용하면, 실제 미지급 잔금 규모는 약 14.7억~15억 원 선으로 추정됩니다. 매매가 전체가 아니라 아직 치르지 못한 잔금 부분에 대해서만 근저당이 잡힌 것으로 보입니다.
정리하며
- 근저당권은 은행뿐 아니라 개인 간에도 설정 가능 → 매도인이 직접 설정하면 '매도인 금융'
- 소유권 선(先) 이전, 잔금 후(後) 지급 구조는 재건축 조합원 지위 승계, 세입자 계약 기간 같은 현실적 제약이 겹칠 때 등장
- 채권최고액은 실제 빌린 돈이 아니라 이자·비용까지 포함한 한도액 (통상 실채권의 120~130%)
※ 이 글은 일반적인 부동산·등기 상식을 정리한 것으로, 구체적인 법률 자문이 아닙니다. 실제 거래 시에는 공인중개사나 법률 전문가와 상담하시길 권장합니다.
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